МойКарманСуть за 30 секунд
При покупке квартиры по ДДУ ваши деньги лежат на эскроу-счёте в банке, а не у застройщика. Застройщик получит их после сдачи дома. Если банк лопнет, АСВ вернёт до 10 млн ₽. Сроки стройки эскроу не ускоряет.
Как это работает
Вы подписываете ДДУ, банк открывает эскроу. Туда уходит взнос и — если есть — ипотечные деньги. Застройщик строит на проектное финансирование банка, не на ваши «живые» рубли.
Когда дом введён и право зарегистрировано, банк раскрывает эскроу застройщику. Если сделка срывается по условиям ДДУ, деньги возвращают вам — уже не через суд с банкротом-застройщиком, а через банк.
Страховка АСВ по эскроу — до 10 млн ₽ на человека (отдельный лимит, не путать с 1,4 млн ₽ по вкладам). Сумма сверх лимита в одном банке — риск. Крупный взнос иногда дробят по правилам банка и закона.
Эскроу не лечит срыв сроков. Аренда «пока строят», перенос ключей на год и качество отделки — это ДДУ, гарантийные сроки и претензии к застройщику. Деньги целы, время — нет.
- 1ДДУ
- 2Деньги на эскроу
- 3Дом сдан
- 4Раскрытие счёта
Как это бывает в жизни
Типичная ситуация, не рекомендация и не история клиента.
Саше предлагали платить застройщику «напрямую со скидкой» — он выбрал эскроу, сосед нет
Саше, 38 лет, предложили минус 200 000 ₽, если переведёт на счёт компании, не на эскроу. Он отказался. Сосед согласился. Дом сдали с задержкой: у Саши деньги на эскроу до раскрытия, у соседа — спор с юрлицом. Скидка соседа не стоила риска. Эскроу Саша проверил в ДДУ до оплаты.
Кому подходит — а кому нет
Подходит
- Покупка на котловане / на этапе стройки по ДДУ
- Хотите отделить риск недостроя от риска потерять всю сумму
Не подходит
- Вторичка: эскроу в классическом виде здесь нет, расчёты — через аккредитив или ячейку
- Ожидание, что эскроу заставит застройщика сдать вовремя
Риски и подводные камни
- Лимит АСВ 10 млн ₽: дорогая квартира в одном банке может быть застрахована не целиком.
- Раскрытие эскроу привязано к условиям ДДУ — читайте, что считается «сдачей».
- Ипотека + эскроу: пока дом не сдан, вы платите банку, живя в аренде.
- Уступка ДДУ (переуступка) имеет свои налоги и согласия банка — это не «просто перепродать бронь».
Чек-лист перед решением
- В договоре явно указан эскроу-банк из системы страхования
- Сумма на эскроу в одном банке — в пределах 10 млн ₽ или понимаю остаток риска
- Прочитал(а) срок сдачи, неустойку и что будет при переносе
- Заложил(а) аренду на случай задержки ключей
Посчитайте сами
Ипотека или арендаЗаложите месяцы аренды до ключей в стоимость новостройки.Проверка фактов и источники
Дата указанной редакционной проверки: 2026-09-13. Эскроу при долевом строительстве: выплата АСВ до 10 млн ₽. Безотзывные вклады от 3 лет — до 2,8 млн ₽.