МойКарманСуть за 30 секунд
Аренда покупает гибкость. Ипотека покупает жильё в залоге и график на 15–30 лет. Сравнивают не «выбрасываю деньги арендодателю» с «плачу себе», а сумму за годы: аренда, платёж, взнос, ремонт, налог, страховка — и что останется, если продадите раньше срока.
Как это работает
Соберите две колонки на один срок, например 7 лет. Аренда: ставка × 12 × годы, плюс ежегодный рост, залог, комиссия, переезды. Ипотека: взнос, который больше не работает на вкладе, ежемесячный платёж, страховка залога, капремонт, налог на имущество. В конце у арендатора — накопленная разница, если её реально откладывали. У собственника — квартира минус остаток долга и расходы на продажу.
«Плачу себе» ломается в первые годы аннуитета: почти всё уходит в проценты. И ломается при переезде: продажа, налог, риелтор, простой. Если горизонт 2–4 года в этом городе, аренда часто дешевле даже при «высокой» ставке съёма.
Первоначальный взнос — не бесплатный билет. Это ваши ликвидные деньги, которые перестали быть подушкой. Если взнос обнуляет запас, первый же ремонт или потеря работы бьёт по графику.
Льготная ставка меняет картину, но не отменяет рост цены на льготных объектах и разрыв с вторичкой. Считайте платёж, который выдержите без второго дохода, а не «одобрили 12 миллионов».
- 1Горизонт в годах
- 2Аренда с ростом
- 3Платёж + взнос + ремонт
- 4Что останется, если уехать
Как это бывает в жизни
Типичная ситуация, не рекомендация и не история клиента.
Семья Петровых считала, что аренда — «деньги на ветер»
Петровы снимали за 55 000 ₽ и смотрели ипотеку с платежом 58 000 ₽. Взнос 1,8 млн — это их вклад. За пять лет аренда с ростом вышла меньше, чем проценты плюс ремонт плюс простой при продаже, если уедут. Они остались в аренде, взнос не трогают, копят ещё два года. «Платить себе» в таблице не сошлось.
Кому подходит — а кому нет
Подходит
- Живёте в городе 7+ лет и платёж < 40% семейного дохода
- Взнос не убивает подушку
- Честно готовы считать ремонт и простой, а не только ставку
Не подходит
- «Надо своё» без горизонта: через год перевод в другой город
- Сравнение «аренда 70 тысяч» с «ипотека 70 тысяч» без взноса и ремонта
Риски и подводные камни
- Одобренный лимит — не платёж, который вы потянете 20 лет.
- На первичке эскроу защищает деньги, не годы ожидания и аренду сверху.
- Продажа раньше срока может дать налог и просадку цены — «свои метры» в минус.
- Если разницу аренды вы не откладываете, сравнение врёт в обе стороны.
Чек-лист перед решением
- Задал(а) горизонт: сколько лет точно в этом жилье
- В колонке ипотеки есть взнос, страховка, ремонт и налог
- Взнос не забирает подушку
- Посчитал(а) сценарий «продаём на 5-й год»