МойКарманСуть за 30 секунд
Ипотека — кредит под залог жилья на долгий срок. Главная цифра не ставка из рекламы, а платёж, который вы выдержите 10–20 лет подряд. Плюс первоначальный взнос, страховка залога, ремонт и налог. На стройке деньги идут на эскроу — до 10 млн ₽ застрахованы АСВ.
Как это работает
Банк даёт большую сумму под залог квартиры. Пока долг не закрыт, жильё в залоге: продать или сдать часто можно только с согласия банка. Платёж аннуитетный — одинаковый каждый месяц; в начале почти все деньги — проценты.
Первоначальный взнос обычно 20–30%. ЦБ ограничивает выдачи с маленьким взносом и высоким ПДН: ипотеку «почти без денег» сейчас получить сложнее, чем в 2020–2021 годах. Маткапитал можно направить на взнос, но это не «бесплатная квартира» — платёж всё равно считается от остатка.
На первичке деньги покупателя лежат на эскроу-счёте, пока дом не сдадут. Это защита от недостроя. Счёт застрахован АСВ до 10 млн ₽ на человека. Если застройщик задерживает сдачу, сроки и неустойка — в ДДУ, не в рекламном буклете.
Обязательна страховка залога (конструктив). Страхование жизни часто «снижает ставку»: посчитайте, не съедает ли полис всю экономию. От навязанных полисов есть период охлаждения.
Имущественный вычет: до 2 млн ₽ базы на покупку и до 3 млн ₽ на проценты. При ставке 13% это до 260 000 и 390 000 ₽; при более высокой ступени НДФЛ возврат может быть больше, но не выше уплаченного налога.
- 1Взнос
- 2Кредит и залог
- 3Ежемесячный платёж
- 4Ключи и вычет
Как это бывает в жизни
Типичная ситуация, не рекомендация и не история клиента.
Лена смотрела ставку 6%, а жить надо было на платёж 72 тысячи
Лена, 30 лет, «одобрили 9 млн». Платёж со страховкой, ЖКХ и ячейкой под ремонт выходил 72 000 ₽ при доходе семьи 130 000 ₽. Они уменьшили сумму и район. Взнос не сняли с подушки целиком: оставили 6 платежей. Через год родился ребёнок — запас как раз пригодился, пока декрет резал доход.
Кому подходит — а кому нет
Подходит
- Горизонт 7+ лет в этом городе и платёж < 40% семейного дохода
- Есть взнос, который не обнуляет подушку
- Понимаете расходы сверх платежа: ремонт, ЖКХ, налог, страховка
Не подходит
- Платёж посилен, только если оба дохода «всегда будут» — один сбой ломает график
- Покупка «на сдачу» при платеже выше аренды: это ставка на рост цены, а не денежный поток
- Нет подушки на 6 месяцев платежей
Риски и подводные камни
- Ставка после льготного периода может скакнуть: читайте, что будет на 7-й год, а не только «первый год 6%».
- Просрочка даёт банку право обратить взыскание на жильё — даже единственное, если оно в ипотеке.
- ДДУ и срок сдачи: эскроу защищает деньги, но не компенсирует годы ожидания и аренду поверх платежа.
- Страховка жизни «для ставки» иногда дороже выгоды — считайте на калькуляторе, а не на словах менеджера.
Чек-лист перед решением
- Платёж посчитал(а) вместе со страховкой, ЖКХ и ремонтом
- Взнос не забирает всю подушку
- Прочитал(а) ДДУ / договор: срок, неустойка, эскроу
- Знаю про вычет 2 млн + 3 млн по процентам
Посчитайте сами
Ипотека или арендаСравните платёж по ипотеке с арендой на том же горизонте — без розовых очков.Проверка фактов и источники
Дата указанной редакционной проверки: 2026-09-13. Имущественный вычет: база до 2 млн ₽ на покупку и до 3 млн ₽ на проценты. АСВ страхует эскроу до 10 млн ₽.