МойКарманСуть за 30 секунд
НДФЛ с продажи жилья не берут, если выдержали минимальный срок владения: обычно 5 лет, в льготных случаях 3. Если продаёте раньше — налог с дохода. Доход считают не ниже 70% кадастра. Уменьшить можно либо вычетом 1 млн ₽, либо реальными тратами на покупку — одним способом, не двумя.
Как это работает
Три года, не пять, если жильё получили по наследству, в дар от близкого родственника, приватизировали, взяли по ренте — или это ваше единственное жильё (новую квартиру, купленную за 90 дней до продажи старой, в «единственности» не считают). Во всех остальных покупках часы тикают пять лет с регистрации в ЕГРН.
Семьи с двумя и более детьми могут не ждать срок вовсе: продали жильё и купили другое в том же году или до 30 апреля следующего, новое больше по площади или кадастру, кадастр проданного не выше 50 млн ₽, и нет крупной доли в другом жилье. Все пункты сразу, не «почти».
Если срок не выдержан: доход = цена в договоре, но не меньше 70% кадастра на 1 января года продажи. Из дохода вычитаете либо 1 млн ₽ на все продажи жилья за год, либо документальные расходы на покупку этого объекта. Что больше — то и берите. Маткапитал и субсидии в «свои расходы» не входят.
Декларация 3-НДФЛ — до 30 апреля следующего года, налог — до 15 июля. Если сумма продажи не больше 1 млн ₽ (размера вычета), декларацию подавать не нужно; если больше — нужна, даже когда после вычета налог нулевой. Срок выдержали — не отчитываетесь.
- 1Как получили жильё
- 23 или 5 лет, или льгота семьи
- 3Цена vs 70% кадастра
- 41 млн или расходы → 3-НДФЛ
Как это бывает в жизни
Типичная ситуация, не рекомендация и не история клиента.
Егор продал «за миллион в договоре» при кадастре 8 млн
Егор, 49 лет, владел квартирой 2 года, в ДКП поставили 1 млн «чтобы без налога». ФНС считает не ниже 70% кадастра. Доход посчитали от 5,6 млн, минус расходы на покупку. Налог и декларация всё равно были. Второй раз он не занижает: либо ждёт срок, либо честная цена и вычет расходами.
Кому подходит — а кому нет
Подходит
- Продаёте жильё раньше 5 лет и не уверены, что это «единственное»
- Покупали недавно и уже думаете о смене квартиры
- Семья с двумя детьми меняет жильё на большее
Не подходит
- Продавать «за миллион по договору» при кадастре 8 млн — доход всё равно посчитают с 70% кадастра
- Путать вычет при покупке (2 млн) с вычетом при продаже (1 млн)
Риски и подводные камни
- Заниженная цена в ДКП больше не спасает: смотрят кадастр × 0,7.
- Дар от неблизкого человека — это не трёхлетка, а пять лет.
- Льгота для семей с детьми сгорает, если новое жильё не купить до 30 апреля следующего года.
- НДФЛ теперь ступенчатый: с части дохода может быть 15% и выше, не только 13%.
Чек-лист перед решением
- Знаю свой срок: 3, 5 или льгота п. 2.1
- Сравнил(а) цену договора с 70% кадастра
- Выбрал(а) вычет 1 млн или расходы на покупку — что больше
- Понял(а), нужна ли 3-НДФЛ до 30 апреля
Не пропустить срок
Напомнить о срокеПодать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля. Заплатить НДФЛ по декларации — до 15 июля. Покажем ближайшие даты, а после входа можем напомнить письмом.Посчитайте сами
Налоги и вычетыПрикиньте налог с продажи до того, как подпишете ДКП с «удобной» ценой.Проверка фактов и источники
Дата указанной редакционной проверки: 2026-09-14. Ст. 217.1 НК: общий срок владения 5 лет, 3 года — наследство, дар от близких, приватизация, рента, единственное жильё. П. 2.1 — семьи с 2+ детьми при покупке другого жилья. Вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку (ст. 220). Если цена ниже 70% кадастра — в доход берут 70% (ст. 214.10).