МойКарманСуть за 30 секунд
Доход от аренды облагается налогом, даже если квартира своя и жилец — знакомый. Проще и дешевле всего стать самозанятым: 4% с оплат от людей, всё в приложении «Мой налог», без деклараций. Второй путь — НДФЛ 13% и декларация раз в год. Третий — ИП на патенте, он оправдан, когда квартир несколько. Сдавать «вчёрную» дороже всего: налог насчитают за три года, добавят штрафы и пени.
Как это работает
Самозанятость. Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» или через Госуслуги — это бесплатно и занимает минут десять. Каждый месяц, когда жилец платит, выбиваете чек в приложении. Налог — 4%, если платит человек, и 6%, если компания. До 12-го числа приложение покажет сумму, заплатить нужно до 28-го. Лимит — 2,4 млн ₽ дохода в год. На старте дают бонус 10 000 ₽: пока он не кончится, ставка 3% вместо 4%.
НДФЛ. Ничего не регистрируете, но раз в год подаёте декларацию 3-НДФЛ: до 30 апреля за прошлый год, заплатить — до 15 июля. Ставка 13%. Аренда складывается с зарплатой: если вместе за год больше 2,4 млн ₽, часть сверх этой суммы облагается уже 15%. Доход самозанятого с зарплатой не складывается и прогрессию не двигает.
Считаем на примере: 40 000 ₽ в месяц, 480 000 ₽ в год. Самозанятость — 19 200 ₽ налога, а в первый год с бонусом 14 400 ₽. НДФЛ — 62 400 ₽. Разница — 43 200 ₽ в год. ИП на патенте здесь проигрывает: одни только взносы ИП за 2026 год — 57 390 ₽. Цена патента зависит от региона и площади, её считают на сайте ФНС.
Вычеты. Налоговые вычеты — за лечение, учёбу, покупку жилья, ИИС — возвращают только НДФЛ. С налога самозанятого их не вернуть. Но самозанятость можно совмещать с работой: зарплата идёт своим чередом, вычеты возвращаются из её НДФЛ, а аренда — отдельно по 4%. Уведомлять работодателя не нужно.
Бумаги. Подпишите договор найма: сумма, срок, кто платит коммуналку, как расторгнуть. Приложите опись вещей с фото и акт передачи ключей. Это защищает и от спора о сломанной технике, и от вопроса налоговой, откуда деньги. Если сдавать без налога, о вас могут рассказать соседи, управляющая компания или бывший жилец. Тогда насчитают НДФЛ за три года, штраф 20%, до 30% за неподанные декларации и пени.
- 1Договор найма
- 2«Мой налог»
- 3Чек за месяц
- 44% до 28-го
Как это бывает в жизни
Типичная ситуация, не рекомендация и не история клиента.
Ольга перестала бояться проверки и сэкономила 48 000 ₽
Ольга, 34 года, сдаёт однушку за 40 000 ₽ в месяц и работает бухгалтером. Сначала подавала 3-НДФЛ и платила 62 400 ₽ в год. Потом зарегистрировалась самозанятой в «Моём налоге». В первый год с бонусом отдала 14 400 ₽ — на 48 000 ₽ меньше. Вычет за лечение зуба она по-прежнему вернула из налога с зарплаты.
Кому подходит — а кому нет
Подходит
- Сдаёте свою квартиру или комнату человеку или компании
- Доход от аренды вместе с другими подработками не больше 2,4 млн ₽ в год
- Работаете по найму и хотите сдавать официально без бухгалтера
Не подходит
- Сдаёте офис, склад или другое нежилое помещение — самозанятым это нельзя
- Квартир много и доход выше 2,4 млн ₽ в год — смотрите ИП и патент
- Живёте в квартире сами и жильцов нет — налога на аренду нет
Риски и подводные камни
- Без налога могут насчитать НДФЛ за три года: при 40 000 ₽ в месяц это 187 200 ₽ плюс штрафы — около 280 000 ₽ и пени.
- Забыли выбить чек — налог не начислится, но это нарушение, за него штрафуют.
- Самозанятость не даёт возвращать вычеты с дохода от аренды.
- Без договора и описи спор с жильцом о вещах и долге решается словом против слова.
Чек-лист перед решением
- Сравнил(а) налог: 4% самозанятого и 13% НДФЛ на свою сумму аренды
- Зарегистрировался(ась) в «Моём налоге» или подаю 3-НДФЛ до 30 апреля
- Выбиваю чек на каждую оплату жильца
- Плачу налог самозанятого до 28-го числа следующего месяца
- Подписал(а) договор найма, опись вещей и акт передачи ключей
- Знаю: вычеты возвращаю из НДФЛ с зарплаты, а не с аренды
Не пропустить срок
Напомнить о срокеПодать декларацию 3-НДФЛ — до 30 апреля. Заплатить НДФЛ по декларации — до 15 июля. Заплатить налог самозанятого — до 28-го числа. Покажем ближайшие даты, а после входа можем напомнить письмом.Посчитайте сами
Налог при сдаче квартирыВпишите арендную плату и зарплату — калькулятор сравнит 4% самозанятого с НДФЛ и покажет, сколько вы сэкономите за год.Проверка фактов и источники
Дата указанной редакционной проверки: 2026-09-25. НПД: сдача в аренду жилых помещений разрешена, ставка 4% с физлиц и 6% с организаций и ИП, лимит 2,4 млн ₽ дохода в год, разовый бонус 10 000 ₽ снижает ставку до 3% и 4%, налог платят до 28-го числа следующего месяца. НДФЛ с аренды входит в основную базу: 13% до 2,4 млн ₽ за год вместе с зарплатой, дальше 15% и выше; 3-НДФЛ до 30 апреля, уплата до 15 июля. Штрафы: 20% от неуплаченного налога (ст. 122 НК), за неподанную декларацию 5% за каждый месяц, не больше 30% и не меньше 1 000 ₽ (ст. 119 НК), пени 1/300 ключевой ставки в день. Фиксированные взносы ИП за 2026 год — 57 390 ₽, патент можно уменьшить на них.