МойКарманСуть за 30 секунд
Государство возвращает НДФЛ с расходов на жильё: база до 2 млн ₽ на покупку и до 3 млн ₽ на ипотечные проценты. При ставке 13% это 260 000 и 390 000 ₽. Если часть дохода обложилась по 15% и выше, вернут больше — но не больше, чем вы реально заплатили налога за год.
Как это работает
Вычет на покупку: из дохода вычитают до 2 млн ₽ расходов на квартиру, дом, долю, участок под дом. Неиспользованный остаток базы переносится на следующие годы, пока не выберете лимит. Один объект, один лимит на человека — если квартира дешевле 2 млн, остаток можно добрать следующей покупкой (для объектов с 2014 года).
Вычет на проценты: отдельно до 3 млн ₽ уплаченных процентов по целевому жилищному кредиту. Этот лимит на всю жизнь, на один объект. При ставке 13% максимум 390 000 ₽.
С 2025 года НДФЛ ступенчатый. Возврат считают по тем ставкам, по которым налог реально удержали. На 13% — классические 260/390 тысяч; на 15% с части дохода — уже 300/450; дальше по шкале выше. Потолок всегда — уплаченный НДФЛ.
Супруги могут распределить вычет. Если жильё в браке, часто выгодно, чтобы вычет брал тот, у кого белая зарплата. Неработающий супруг свой лимит не «сжигает навсегда» — он пригодится, когда появится облагаемый доход.
Оформить можно через работодателя в том же году (уведомление из ФНС) или через декларацию 3-НДФЛ на следующий год. Нужны договор, оплата, выписка ЕГРН, справки по процентам из банка.
- 1Покупка жилья
- 2База 2 млн + проценты 3 млн
- 3НДФЛ к возврату
- 4На карту или в зарплату
Как это бывает в жизни
Типичная ситуация, не рекомендация и не история клиента.
Наташа ждала 260 тысяч сразу — вернули 52 за первый год
Наташа, 29 лет, купила квартиру и ждала «260 000 на карту». НДФЛ за год у неё был 52 000 ₽ — столько и вернули. Остаток базы перенесли. Муж с белой зарплатой заявил свою долю. 260 тысяч для неё теперь потолок за годы, не разовый перевод.
Кому подходит — а кому нет
Подходит
- Купили жильё и платите НДФЛ с зарплаты или ГПХ
- Есть ипотека — не забудьте отдельный вычет по процентам
- Супруг с белым доходом — можно спланировать, кто заявляет вычет
Не подходит
- Нет облагаемого НДФЛ дохода — возвращать нечего
- Жильё купил работодатель / использовали только маткапитал без своих денег — своей базы нет
- Уже выбрали оба лимита по старым объектам
Риски и подводные камни
- «260 тысяч всем» — миф: и меньше (если налог маленький), и больше (если ставка выше 13%).
- Нецелевой кредит «на любые цели» под залог квартиры процентный вычет не даёт — нужен именно жилищный.
- Маткапитал и субсидии в расходы на вычет не входят — только свои деньги и ипотека.
- Ошибка в декларации сдвигает возврат на месяцы: проверяйте выписку ЕГРН и платёжки.
Чек-лист перед решением
- Собрал(а) договор, оплату, ЕГРН, справку банка по процентам
- Посчитал(а) возврат по своей ставке НДФЛ, не «всем по 13%»
- Знаю, чей вычет в браке выгоднее заявить
- Выбрал(а) путь: через работодателя в этом году или 3-НДФЛ в следующем
Посчитайте сами
Налоги и вычетыПрикиньте, сколько НДФЛ вы реально платите за год — больше этой суммы квартира не вернёт.Проверка фактов и источники
Дата указанной редакционной проверки: 2026-09-13. База вычета на покупку жилья — 2 млн ₽, на ипотечные проценты — 3 млн ₽ (ст. 220 НК). При 13% это 260 000 и 390 000 ₽; при более высокой ступени НДФЛ возврат может быть больше, но не выше уплаченного налога.